固定资产转投资性房地产是指企业将原用于经营活动的固定资产，如厂房、办公楼等，转为持有以获取租金收入或资本收益为目的的投资性房地产。这种转化的账务处理需要遵循相关会计准则的规定。

固定资产转投资性房地产的账务处理

确认交易

当固定资产转为投资性房地产时，应将其按公允价值计量。公允价值通常由独立评估师或通过市场交易确定。

账务分录

转化的账务分录如下：

借方：投资性房地产 贷方：固定资产 贷方：累积折旧（如有） 贷方：损益

确认收益或损失

公允价值与固定资产账面价值之间的差额构成收益或损失。收益计入当期损益，损失计入当期费用。

折旧和减值

投资性房地产不再计提折旧。 对投资性房地产进行减值测试。如果公允价值低于账面价值，则计提减值损失。

后续会计处理

投资性房地产按公允价值进行定期计量。 租金收入计入当期损益。 资本收益或损失在投资性房地产处置时确认。

税务处理

固定资产转投资性房地产的税务处理与会计处理可能不同。

转化时，可能需要缴纳所得税。 租金收入可能需要缴纳所得税。 资本收益或损失的税收处理取决于资产持有时间。

示例

假设一家公司将一栋厂房转为投资性房地产。厂房的账面价值为 100 万元，公允价值为 120 万元。

账务分录：

借方：投资性房地产 120 万元 贷方：固定资产 100 万元 贷方：累积折旧 20 万元 贷方：收益 20 万元

好处和风险

转移固定资产可以降低企业的固定资产风险。 投资性房地产可以提供稳定的租金收入。 转化会产生收益，从而改善公司的财务状况。 公允价值波动可能会导致投资性房地产减值损失。 租金收入可能受到经济波动的影响。